Deducciones fiscales al comprar vivienda en España

Comprar una casa es caro, pero al menos Hacienda te permite deducir algunos gastos. El problema? Muchas personas no saben qué pueden deducir y pierden dinero. Vamos a verlo.

La deducción por compra de vivienda habitual (casi) desapareció

Mala noticia: Desde 2013, la deducción por compra de vivienda habitual está eliminada... salvo excepciones.

Quién puede seguir deduciéndose:

Personas que compraron su vivienda ANTES del 1 de enero de 2013
Y que venían aplicando la deducción desde entonces Si compraste después de 2013: NO puedes deducirte la compra de vivienda habitual en el IRPF estatal.

Excepción importante: Algunas Comunidades Autónomas mantienen deducciones propias. Consulta las de tu comunidad.

Deducciones autonómicas (varían según dónde vivas)

Madrid: Sin deducción autonómica

Cataluña:

Jóvenes menores de 32 años: hasta 9% de las cantidades pagadas (máx 300€/año)
Requisitos: primera vivienda, ingresos <30.000€ Andalucía:
Deducción para menores de 35 años
Hasta 3% de las cantidades (máx 450€/año primeros 2 años, 300€ siguientes) País Vasco y Navarra: Tienen sus propias normativas forales (más generosas)

Importante: Cada comunidad tiene requisitos diferentes. Consulta la normativa específica de donde vives.

Deducciones por obras y rehabilitación (SÍ vigentes)

Aunque no puedas deducir la compra, SÍ puedes deducir obras de mejora:

1. Deducción por obras de rehabilitación energética (vigente hasta 2025)

Qué cubre: Obras que mejoren la eficiencia energética
Deducción: 20% a 60% según tipo de obra
Requisitos: Certificado energético que demuestre mejora
Máximo deducible: Varía según el tipo (5.000€ a 15.000€)
Nota: Programa prorrogado para 2026, consulta vigencia para años posteriores Tipos de obras que aplican:
Mejora del aislamiento térmico
Cambio de ventanas
Instalación de placas solares
Cambio de caldera por sistema eficiente 2. Deducción por obras de accesibilidad
Obras para adaptar vivienda a personas con discapacidad
Hasta 10.000€/año

Gastos deducibles al vender tu vivienda

Aunque esto no aplica a la compra, es importante saberlo:

Si vendes tu vivienda y obtienes ganancia, pagas impuestos. PERO puedes reducir la ganancia si:

Conservas las facturas de:

Obras de mejora realizadas (NO reparaciones, solo mejoras)
Gastos de notaría de la compra original
Registro de la propiedad
ITP o IVA pagado al comprar
Comisiones inmobiliarias Estos gastos aumentan el precio de adquisición, por tanto reducen la ganancia y pagas menos impuestos al vender.

Ejemplo:

Compraste por: 150.000€
Gastaste en notaría, registro, ITP: 12.000€
Hiciste obras de mejora: 20.000€
Precio de adquisición fiscal: 182.000€
Vendes por: 200.000€
Ganancia: 18.000€ (en vez de 50.000€)
Ahorro fiscal: ~6.000€ Consejo: Guarda TODAS las facturas de obras y gastos de compra durante al menos 5 años.

Exención por reinversión en vivienda habitual

Qué es: Si vendes tu vivienda habitual y compras otra, NO pagas impuestos por la ganancia.

Requisitos:

Ambas deben ser vivienda habitual (no segunda residencia)
Reinvertir el dinero en máximo 2 años
Reinvertir la totalidad (si reinviertes solo parte, pagas por la parte no reinvertida) Importante para mayores de 65 años: Si vendes tu vivienda habitual y tienes +65 años, la ganancia está totalmente exenta (aunque no reinviertas).

Deducciones por alquiler (no compra, pero útil)

Si decides alquilar en vez de comprar, hay deducciones:

Estatal: Solo si tu contrato es anterior a 2015
Autonómicas: Muchas comunidades tienen deducciones por alquiler (especialmente para jóvenes)

Deducciones para inversores (segunda vivienda para alquilar)

Si compras una segunda vivienda para alquilarla:

Los intereses de la hipoteca son gasto deducible
El IBI es deducible
Las reparaciones son deducibles
La amortización del inmueble es deducible (3% anual)
Los seguros son deducibles Estos gastos se restan de los ingresos por alquiler en tu declaración de la renta.

Cómo aprovechar al máximo las deducciones

1. Consulta tu Comunidad Autónoma

Las deducciones estatales son limitadas, pero muchas comunidades tienen sus propias ayudas.

2. Guarda todas las facturas

Especialmente:

Facturas de compra (notaría, registro, impuestos)
Facturas de obras de mejora
Facturas de rehabilitación energética 3. Obras de eficiencia energética

Si vas a hacer obras, aprovecha las deducciones vigentes en 2026 (consulta prórroga para años posteriores).

4. Planifica la venta

Si vas a vender, considera reinvertir en otra vivienda habitual para evitar impuestos.

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Gastos Deducibles en la Compra de Vivienda España