📌 Resumen en 30 segundos
- Mejor hipoteca fija: Unicaja (1,80% TIN / 2,10% TAE) - la más barata del mercado
- Mejor hipoteca variable: Kutxabank (Euríbor + 0,49%) - el diferencial más bajo
- Mejor hipoteca mixta: Ibercaja (1,55% TIN 5 años + E+0,60%)
- Euríbor diciembre 2025: 2,22% (bajando)
- Tendencia: Los bancos siguen bajando tipos, buen momento para negociar
- Consejo: Compara siempre TAE, no solo TIN - incluye comisiones y seguros
📊 Situación del Mercado Hipotecario (Diciembre 2025)
📊 Datos Actualizados (Diciembre 2025)
- Euríbor 12 meses: 2,22% (bajando desde 2,40% en noviembre)
- TIN fijo medio: 2,30% - 2,80% (con bonificaciones)
- TIN variable medio: Euríbor + 0,49% a 0,80%
- Previsión BCE: Posibles bajadas adicionales en 2025-2026
- Euríbor esperado 2026: 2,0% - 2,2%
📉 Cambios respecto a Noviembre 2025
- Euríbor: 2,40% → 2,22% (-0,18 puntos)
- TIN fijo medio: 2,85% → 2,50% (-0,35 puntos)
- Tendencia: Continúa la guerra de precios entre bancos
🏆 Ranking Mejores Hipotecas Fijas (Diciembre 2025)
| Posición | Banco | TIN | TAE | Plazo | Vinculación | Destacado |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 🥇 | Unicaja | 1,80% | 2,10% | 30 años | Alta | La más barata del mercado |
| 🥈 | Ibercaja (Vamos Fija) | 2,15% | 3,10% | 30 años | Alta | Sin comisión apertura |
| 🥉 | CaixaBank | 2,30% | 2,34% | 25 años | Media | Red de oficinas amplia |
| 4 | Openbank | 2,42% | 2,82% | 30 años | Baja | 100% online, mínimas vinculaciones |
| 5 | Santander | 2,45% | 3,07% | 30 años | Media | Buena para autónomos |
| 6 | BBVA | 2,50% | 2,39% | 30 años | Media | Proceso digital rápido |
| 7 | Sabadell | 2,50% | 3,41% | 30 años | Media | Buen servicio al cliente |
| 8 | Bankinter | 2,69% | 3,27% | 30 años | Alta | Para perfiles premium |
Análisis Detallado
🥇 Unicaja - La Más Barata
- TIN: 1,80% (con máximas bonificaciones)
- TAE: 2,10%
- Sin bonificaciones: 3,20% TIN
- Comisión apertura: 0€
- Vinculaciones: Nómina mayor a 2.500€, seguros hogar y vida, tarjeta, recibos
- Ideal para: Quien pueda cumplir todas las vinculaciones
🥈 Ibercaja (Hipoteca Vamos Fija)
- TIN: 2,15%
- TAE: 3,10%
- Comisión apertura: 0€
- Vinculaciones: Nómina mayor a 2.500€, 3 recibos, 12 operaciones tarjeta, seguros
- Ideal para: Quien busque equilibrio entre precio y servicio presencial
🥉 Openbank - Mejor Online
- TIN: 2,42% (varía 2,36%-2,46% según plazo)
- TAE: 2,82%
- Comisión apertura: 0€
- Vinculaciones: Solo nómina domiciliada
- Ideal para: Quien prefiera gestión 100% digital y pocas vinculaciones
🔄 Ranking Mejores Hipotecas Variables (Diciembre 2025)
| Posición | Banco | Primer Año | Diferencial | TAE Variable | Destacado |
|---|---|---|---|---|---|
| 🥇 | Kutxabank | 1,50% | E+0,49% | ~3,20% | El diferencial más bajo |
| 🥈 | Cajamar (HipotecON) | 1,65% | E+0,50% | ~3,25% | Buena app móvil |
| 🥉 | Sabadell | 1,65% | E+0,55% | ~3,30% | Sin comisión apertura |
| 4 | Bankinter | 1,99% | E+0,59% | ~3,35% | Para perfiles altos |
| 5 | BBVA | 1,99% | E+0,60% | ~3,40% | Proceso rápido |
| 6 | Ibercaja | 1,89% | E+0,60% | ~3,40% | Buen servicio |
| 7 | ING | 1,99% | E+0,79% | ~3,55% | Sin comisiones |
Simulación: ¿Cuánto Pagarías?
Ejemplo: Hipoteca 180.000€ a 25 años con Euríbor al 2,22%
| Banco | Diferencial | TIN Actual | Cuota Mensual |
|---|---|---|---|
| Kutxabank | E+0,49% | 2,71% | 823€ |
| Cajamar | E+0,50% | 2,72% | 824€ |
| Sabadell | E+0,55% | 2,77% | 829€ |
| BBVA | E+0,60% | 2,82% | 834€ |
| ING | E+0,79% | 3,01% | 853€ |
Nota: Si el Euríbor sube a 3,5%, la cuota de Kutxabank sería 903€ (+80€/mes)
🔀 Ranking Mejores Hipotecas Mixtas (Diciembre 2025)
| Posición | Banco | Periodo Fijo | TIN Fijo | Después | Destacado |
|---|---|---|---|---|---|
| 🥇 | Ibercaja | 5 años | 1,55% | E+0,60% | Mejor combinación |
| 🥈 | Cajamar | 5 años | 1,79% | E+0,50% | Buen diferencial variable |
| 🥉 | Sabadell | 3 años | 1,80% | E+0,70% | Periodo fijo corto |
| 4 | Banca March | 5 años | 1,90% | E+0,65% | Para patrimonios altos |
| 5 | Unicaja | 10 años | 2,10% | E+0,50% | Periodo fijo largo |
¿Cuándo Elegir Mixta?
✅ Te conviene mixta si:
- Quieres cuota estable los primeros años (mientras te estabilizas)
- Crees que el Euríbor seguirá bajando
- Planeas amortizar anticipadamente en 5-10 años
❌ No te conviene si:
- Prefieres certeza total → elige fija
- El plazo es muy corto (menor a 15 años) → elige variable
🏦 Comparativa por Banco
BBVA
| Tipo | TIN | TAE | Diferencial |
|---|---|---|---|
| Fija | 2,50% | 2,39% | - |
| Variable | 1,99% (1er año) | 3,61% | E+0,60% |
| Mixta | 2,20% (5 años) | 3,45% | E+0,60% |
Vinculaciones: Nómina mayor a 600€, seguro hogar, seguro vida, tarjeta Comisión apertura: 0€ Amortización anticipada: 0,15% variable / 2% fija
Santander
| Tipo | TIN | TAE | Diferencial |
|---|---|---|---|
| Fija | 2,45% | 3,07% | - |
| Variable | 1,89% (1er año) | 3,35% | E+0,60% |
| Mixta | 2,10% (5 años) | 3,40% | E+0,65% |
Vinculaciones: Nómina/pensión/autónomos mayor a 600€, seguros, tarjeta, plan pensiones Comisión apertura: 0€ Amortización anticipada: 0,15% variable / 1,5% fija
CaixaBank
| Tipo | TIN | TAE | Diferencial |
|---|---|---|---|
| Fija | 2,30% | 2,34% | - |
| Variable | 2,85% (1er año) | 5,23% | E+0,85% |
| Mixta | 2,25% (5 años) | 4,10% | E+0,85% |
Vinculaciones: Nómina, seguro hogar, seguro vida Comisión apertura: 0€ Amortización anticipada: 0,50% variable / 2% fija
Sabadell
| Tipo | TIN | TAE | Diferencial |
|---|---|---|---|
| Fija | 2,50% | 3,41% | - |
| Variable | 1,65% (1er año) | 3,30% | E+0,55% |
| Mixta | 1,80% (3 años) | 3,25% | E+0,70% |
Vinculaciones: Nómina, seguro hogar, seguro vida, protección pagos Comisión apertura: 0€ (con bonificaciones) Amortización anticipada: 0,25% variable / 2% fija
ING
| Tipo | TIN | TAE | Diferencial |
|---|---|---|---|
| Fija | 2,75% | 3,15% | - |
| Variable | 1,99% (1er año) | 3,55% | E+0,79% |
Vinculaciones: Nómina mayor a 600€, seguro hogar, seguro vida Comisión apertura: 0€ Amortización anticipada: 0% variable / 2% fija Ventaja: Proceso 100% online, sin comisiones ocultas
Openbank
| Tipo | TIN | TAE | Diferencial |
|---|---|---|---|
| Fija | 2,42% | 2,82% | - |
| Variable | 1,60% (1er año) | 3,40% | E+0,60% |
Vinculaciones: Solo nómina domiciliada Comisión apertura: 0€ Amortización anticipada: 0% variable / 2% fija Ventaja: Mínimas vinculaciones, todo online
📋 ¿Cómo Elegir la Mejor Hipoteca?
Paso 1: Define tu Perfil
| Pregunta | Respuesta | Recomendación |
|---|---|---|
| ¿Plazo mayor de 20 años? | Sí | Considera fija |
| ¿Ingresos estables? | Sí | Variable puede interesar |
| ¿Puedes cumplir vinculaciones? | Sí | Busca máximas bonificaciones |
| ¿Prefieres gestión online? | Sí | Openbank, ING |
| ¿Necesitas oficina física? | Sí | CaixaBank, Santander |
Paso 2: Compara TAE, No Solo TIN
El TIN es el tipo de interés puro. La TAE incluye:
- Comisiones
- Seguros obligatorios
- Otros gastos
Ejemplo: Banco A tiene TIN 2,30% pero TAE 3,50% (muchos seguros). Banco B tiene TIN 2,50% pero TAE 2,90%. Banco B es más barato.
Paso 3: Calcula el Coste Total
| Concepto | Fórmula |
|---|---|
| Total intereses | Cuota × meses - capital |
| Coste seguros | Prima anual × años |
| Comisiones | Apertura + posibles amortizaciones |
| COSTE TOTAL | Capital + intereses + seguros + comisiones |
Paso 4: Negocia
Los bancos tienen margen. Puedes conseguir:
- -0,10% a -0,20% en TIN
- Eliminación comisión apertura
- Reducción vinculaciones
Cómo negociar: Lleva ofertas de otros bancos y pregunta si pueden igualar o mejorar las condiciones.
❓ Preguntas Frecuentes
¿Fija o variable en 2025?
Con el Euríbor al 2,22% y bajando, ambas opciones son válidas:
- Fija: Si priorizas tranquilidad y tu plazo es largo (+20 años)
- Variable: Si tu plazo es corto (menor a 15 años) o crees que el Euríbor seguirá bajando
¿Qué banco da más fácil la hipoteca?
Los bancos online (ING, Openbank, EVO) suelen tener procesos más ágiles. Entre los tradicionales, BBVA y Santander tienen buenas tasas de aprobación.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado?
- Entrada: 20% del precio de la vivienda (mínimo)
- Gastos: 10-12% adicional (impuestos, notaría, registro)
- Total: 30-32% del precio
Ejemplo: Vivienda de 250.000€ → necesitas 75.000-80.000€ ahorrados
¿Me conviene usar un bróker hipotecario?
Sí, si:
- No tienes tiempo para comparar
- Tu perfil es complicado (autónomo, extranjero, poco ahorro)
- Quieres negociar pero no sabes cómo
No necesitas bróker si:
- Tienes buen perfil (nómina alta, ahorros, sin deudas)
- Puedes dedicar tiempo a comparar ofertas
🔧 Herramientas Útiles
- Calculadora de Hipoteca - Calcula tu cuota mensual
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📖 Fuentes
- Comparador Hipotecas - idealista
- Mejores hipotecas diciembre 2025 - Rankia
- 3 mejores hipotecas fijas diciembre 2025 - Rankia
- Mejores hipotecas - Kelisto
- Euríbor actual - idealista
- Euribor Diario
Última actualización: Diciembre 2025 Datos verificados: Diciembre 2025 Autor: Equipo Mercado Hipotecas
